В 2026 году рынок недвижимости России стал прозрачнее благодаря цифровизации, но количество судебных споров по старым сделкам не уменьшается. Казалось бы, выписка из ЕГРН на руках, продавец улыбается, а цена рыночная. Но Андрей Владимирович Малов, основатель юридической фирмы Malov & Malov с 18-летним стажем, предупреждает: иногда самые «юридически чистые» по документам квартиры таят в себе угрозу полной потери права собственности.
Мы попросили эксперта разобрать одну из самых сложных ситуаций — покупку жилья, в истории которого фигурировало наследство или материнский капитал. Андрей Владимирович подробно объяснил механику возникновения проблем, которые невозможно увидеть в обычной справке.
Иллюзия безопасности
Главная ошибка покупателя — вера в то, что государственная регистрация права собственности является гарантией безопасности. Андрей Малов объясняет логику процесса: регистратор в Росреестре проверяет только текущий пакет документов. Он не ведет детективное расследование того, что происходило с квартирой пять или десять лет назад.
Если продавец получил квартиру в наследство, всегда существует риск появления так называемых «обязательных наследников». Это могут быть нетрудоспособные родители умершего, его несовершеннолетние дети от других браков или иждивенцы, о которых никто, включая самого продавца, мог не знать. Закон защищает их права очень строго. Если такой наследник объявится через год после вашей покупки и докажет в суде, что не знал о смерти родственника вовремя, суд может восстановить срок принятия наследства. В результате ваша сделка купли-продажи будет признана недействительной полностью или частично. Вы останетесь с долей в квартире и необходимостью судиться с продавцом за возврат денег, которые он, скорее всего, уже потратил.
Капкан с материнским капиталом
Еще более распространенная и опасная ситуация связана с материнским капиталом. Андрей Владимирович отмечает, что использование маткапитала при покупке жилья обязывает родителей наделить долями всех детей. Однако часто родители этого не делают, чтобы проще было продать квартиру в будущем, или просто по незнанию.
Продавая такую квартиру вам, они нарушают закон. Внешне все выглядит идеально: в выписке ЕГРН нет обременений, в паспорте продавца может даже не быть штампа о детях (сейчас это необязательно). Но когда дети вырастут или когда прокуратура проведет проверку (а это происходит регулярно), сделку оспорят. Суд встанет на сторону несовершеннолетних, права которых были ущемлены. Покупатель же окажется в ситуации, когда квартиру отберут, а вернуть деньги будет крайне сложно.
Юрист подчеркивает, что проверить факт использования маткапитала продавцом — задача нетривиальная. Она требует анализа банковских проводок продавца за период владения квартирой, запроса справок из Социального фонда об остатке средств маткапитала и глубокого анализа истории переходов права.
Почему самостоятельная проверка так важна
Многие полагаются на риелторов или нотариусов, но ответственность в конечном итоге несет покупатель своими деньгами. Андрей Малов настаивает: глубокая проверка истории объекта — это единственный способ снизить риски. Нужно смотреть не только на то, кто владеет объектом сейчас, но и на то, как он им завладел.
Если вы хотите углубиться в детали и понять алгоритм действий, полезно изучить сторонние материалы. Например, подробно о том, какие шаги предпринять для анализа объекта, описывает этот источник. Там разобраны базовые принципы, которые актуальны как для домов, так и для квартир.
Риск банкротства продавца
Третий момент, который Андрей Владимирович выделяет особо в реалиях 2026 года, — это банкротство физических лиц. Закон позволяет оспаривать сделки должника, совершенные за три года до банкротства, если они были совершены по цене ниже рыночной или с целью вывода активов.
Представьте ситуацию: вы купили квартиру, продавец показался вам приличным человеком. Через полгода он подает на банкротство. Финансовый управляющий начинает анализировать его сделки и видит продажу квартиры. Если в договоре была указана заниженная стоимость (что часто делают для ухода от налогов), такую сделку признают недействительной практически автоматически. Квартиру вернут в конкурсную массу для продажи с торгов, а вы встанете в очередь кредиторов, где шансы получить деньги обратно стремятся к нулю.
Поэтому юридическая чистота — это не просто справка. Это комплексный анализ личности продавца, его финансового состояния, семейных связей и истории самого объекта недвижимости. Как говорит Андрей Малов, в вопросах недвижимости лучше показаться дотошным и подозрительным до сделки, чем правым, но бедным — после.